Варианты погашения ипотечного кредита, советы эксперта

Хотите взять кредит с минимальной переплатой? Графики платежей в банках строятся по определенным схемам. Одни из них выгодны при небольшом займе, другие значительно сократят ваши расходы при платежах за крупный кредит. Как работают схемы видов платежей и что выбрать, если банк предлагает несколько вариантов? В статье вы найдете схемы действующих способов погашения кредита.

Вы берете кредит и полностью доверяете банку. Считается, что эта организация действует строго по закону. Это не совсем так. Банки опираются на пункты закона, которые защищают их интересы. Вы же, как потребитель, клиент банка, пользующийся услугами этой организации, имеете свои права и обязанности, которые определены в Гражданском кодексе РФ, гл. 42, ст. 807 – 823 http://www.gk-rf.ru/glava42. Эти статьи содержат и положения о досрочном погашении займа (ст. 810), о процентах (ст. 809).

ФЗ № 284 внес изменения в прежние статьи 809 и 810, главы 42 ГК РФ http://base.garant.ru/12190810/ о вопросам досрочного погашения займа и обязанности возвращения суммы кредита.

Помните! По закону вы имеете право досрочного погашения кредита, если предупредите об этом желании кредитора за 30 дней до погашения! Проценты, при досрочном погашении, начисляются на срок до дня досрочного внесения всего кредита!

Это значит, что банк не имеет право запретить вам закрыть кредит досрочно. И должен пересчитать проценты по кредиту в вашу пользу.

Вы можете создать себе проблемы, только если подпишите договор, не вникая в суть. В суде будет трудно доказать, что вы не ведали, что подписываете.

Почему важно знать свои права? Многие банки, заключая с вами договор, заявляют, что досрочное погашение невозможно. Это не так. Вы имеете право погасить свой кредит раньше срока. Банки устанавливают свои правила, потому что при досрочном погашении теряют внушительную сумму денег – вы не выплачиваете лишние проценты.

Посмотрите, какие бывают способы погашения кредитов.

Варианты погашения ипотечного кредита, советы эксперта

Схемы погашения кредитов

Сейчас кредитные организации работают по 3 видам погашения займа:

  1. Аннуитетный.
  2. Дифференцированный.
  3. Буллитный.

Каждый из них выгоден в различных ситуациях. Большинство банков предлагает один, определенный вид – аннуитетный платеж. Но, если вам дают право выбора между тремя вариантами, вы должны понимать разницу и выбрать самый выгодный для вас.

Буллитный платеж

Самая простая схема. Обычно ею пользуются ростовщики и небольшие кредитные организации.

  • Вы берете кредит, например, 1 млн. руб. под 1,5% ежемесячно на 24 месяца (18% годовых).
  • Каждый месяц платите проценты – 15 тыс. руб.
  • А в конце срока, с последним платежом процентов, вносите и всю сумму займа – 1 млн. руб. = 1015000 руб.
  • Переплачиваете 360 тыс. руб.

Буллитная система платежей не популярна в России из-за скачков инфляции. Но уточнить в банке, все же, следует.

Преимущество такой схемы в том, что:

  • ежемесячная нагрузка минимальна – вы выплачиваете проценты частями;
  • в любое время можете погасить весь займ полностью;
  • есть возможность вносить досрочно сумму займа частями. Тогда процент будет уменьшаться пропорционально. Потому что начисление % будет производиться на остаток «тела» кредита.

Недостаток – в конце срока вам придется сразу внести внушительную сумму «тела» займа.

Дифференцированный платеж

Такая схема применяется банками, хотя и не всеми. Обычно, заемщику дают возможность выбрать между дифференцированным и аннуитетным видами. По вашей просьбе менеджер проведет подсчеты по обоим видам, и вы увидите, в каком случае сумма переплаты будет меньше.

Система такого платежа выглядит следующим образом:

Вы выплачиваете «тело» кредита равными частями в течение договорного срока. Проценты начисляются на остаток долга. В итоге ваши платежи ежемесячно уменьшаются.

Например, вы взяли в кредит 1 млн. руб. под 18% годовых на 2 года (24 месяца).

Каждый месяц вы платите:

  • 1000000/24 = 41666,67 руб. (часть «тела» кредита)
  • Остаток по основному долгу = 958333,33 руб.

1 месяц по процентам – 1,5% с 1 млн. руб. = 15000 руб.,

  • Платеж по 1 месяцу = 41666,67 + 15000 = 56666,67 руб.

2 месяц начисление 1,5% на остаток основного долга = 1,5%*958333,33 руб. = 14374,99 руб.

  • Платеж за 2 месяца = 41666,67 + 14374,99 = 56041,66 руб.

Остаток по основному долгу = 916666,66 руб.

В следующий месяц происходит очередной перерасчет процентов, при неизменной части тела основного долга.

Аннуитетные платежи

Банки в Российской Федерации в подавляющем большинстве используют это вид платежей. Особенно в ипотечном кредитовании.

Каждый месяц вы погашаете:

  • равными частями проценты;
  • частично «тело» кредита.

Плюсы такой системы платежей:

  • весь долг с процентами будет погашаться в течение срока одновременно;
  • со второй половины срока, сумма платежа будет уменьшаться;
  • займовая нагрузка равномерно средняя.

Минусы:

  • ежемесячные платежи выше, чем при буллите;
  • схема бухгалтерских проводок банка по такому платежу сложная поэтому, если банк разрешит досрочное частичное погашение, вам нужно будет уточнять сроки.

С какой проблемой вы можете столкнуться?

Например, вы хотите погашать кредит частично досрочно. То есть, вносить дополнительную сумму каждый месяц.

Нужно учесть, что по кредиту вы вносите 2 платежа одной платежкой. Это разделение написано в графике платежей. В банке деньги распределяются на погашение основного долга и на погашение процентов. Сроки переводов и поступлений на соответствующие счета разные. Поэтому, вам нужно уточнить, какого числа, и в какое время дня вы можете вносить деньги по досрочному погашению, чтобы они попали по назначению. Например, вам сказали, что 25 числа каждого месяца до 15-00 (часов) ваши основные платежи поступают на счета и фиксируются, как платежи за кредит и проценты. Тогда в 15-30 вы сможете вносить сумму на досрочное погашение. В этом случае деньги поступят по назначению. Если не придерживаться этого правила, вам сделают перерасчет после того, как вы полностью закроете кредит и проценты. Возврат переплаченных средств затянется на несколько месяцев. Это актуально при ипотеке, когда береты кредит на 20 – 30 лет.

Внимание! Уточняйте в банке сроки, оптимальную дату, время внесения суммы на частичное досрочное погашение кредита при аннуитетной системе платежей!

На рисунке наглядная схема дифференцированного и аннуитетного платежей

Сбербанк России предоставляет аннуитетный или дифференцированный виды платежей на потребительский кредит. Клиент может выбрать наиболее подходящий. При ипотеке Сбербанк предлагает аннуитетную схему. Но заемщик имеет право погашать любой кредит в этом банке досрочно или частично-досрочно. Проценты обязательно пересчитываются. Такая пунктуальность свойственна только крупным, следящим за своим имиджем банкам.

Внесение большей суммы ежемесячно позволяет быстро закрыть кредит. Чтобы уменьшить проценты по кредиту можно провести рефинансирование. Сбербанк, один из немногих, где проводят рефинансирование без согласия вашего банка. Вы сможете уменьшить срок погашения и проценты по действующей ставке. Это актуально, если вы брали ипотеку или другой (несколько) кредит под высокий процент несколько лет назад, а сейчас банки предлагают на 3 – 4% ниже.

Советы эксперта

Как погасить кредит без процентов?

Кредит сам по себе подразумевает проценты. В интернете масса предложений обойти банки и не выплачивать %. Но законных среди них нет. По закону отменить проценты или их часть можно только через суд. Чтобы добиться справедливости, вам необходимо будет представить веские доказательства. Но ваша подпись под кредитным договором – это гарантия того, что вы были согласны с условиями займа.

Вы можете уменьшить проценты, если подберете удобный для себя вид платежей или погасите кредит досрочно. Беспроцентный кредит – это рассрочка. Банки не дают деньги в рассрочку. Магазины и компании, торгующие недвижимостью, предлагают беспроцентный кредит, но о том насколько вы переплатите за товар под скрытым в цене процентом – не узнаете никогда. Обычно, проценты распределяются на все виды товаров, которыми торгует компания.

Можно ли гасить потребительский кредит досрочно?

Можно, если это предусмотрено договором. Но, по закону, вы имеете право на досрочное погашение в любом случае (ст. 809 ГК РФ). Поэтому, вы имеете право подать в суд на банк, если он не согласится на досрочное погашение. По решению суда или по обоюдному досудебному согласию, банк дает разрешение, после того, как вы за 30 дней до внесения полной суммы напишите заявление-уведомление о том, что намереваетесь погасить долг полностью. Банк составит новый договор, пересчитает проценты на момент закрытия кредита. Вы заплатите намного меньше, чем было рассчитано в начале.

Очень важно разбираться том, что касается ваших денег. Если вы понимаете как работает система платежей, то сумеете контролировать излишние. На кредиты незаметно уходит достаточно большая часть семейного бюджета. Используйте свои знания о видах платежей, чтобы не терять деньги на лишние проценты банку.