Важные особенности покупки квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости можно найти жилье на любой вкус. Но выбрать квартиру, которая станет вашим домом на долгие годы и не принесет хлопот, достаточно трудно. Что нужно проверить и на какие моменты обратить особое внимание, чтобы миллионная покупка не превратилась в череду судебных разбирательств? Как организовать процесс, чтобы стать полноправным владельцем квартиры и не лишиться и денег, и квартиры? Это самые актуальные вопросы, которые нужно поэтапно проработать при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Зачем проверять квартиру и ее собственников

Самая незащищенная законом сфера – это рынок недвижимости. Все законы РФ противоречат друг другу по отношению к правам продавца и, особенно, покупателя. Поэтому юристы призывают граждан самим обеспечить себе максимальную безопасность и проверить всю подноготную квартиры и ее бывших владельцев, жителей.

Судебная практика показывает, что очень часто покупатель остается без квартиры, без денег, обманутым законным способом.

В таблице приведены основные причины споров, которые ведут к лишению прав собственности покупателя.

Проблема Последствия Что делать
Собственник, после продажи квартиры, заявил, что на момент подписания был неадекватен, действовал под вашим давлением Квартиру перейдет обратно продавцу, а деньги могут никогда не вернуться. По решению суда возвращается только та сумма, которая прописана в договоре купли-продажи.

Возврат может быть распределен на несколько лет (урезается с зарплаты, например)

Подписывать договор купли-продажи и брать расписку о передаче средств в присутствии родственников продавца и нотариуса.

В договоре четко прописать реальную сумму.

Появились жильцы, не прошедшие приватизацию,

отбывающие срок,

считавшиеся пропавшими без вести;

служащие в армии

Имеют право доли и проживать в квартире вместе с новым владельцем. Закон не может лишить их этого права даже через суд Проверить всех жильцов по домовой книге и в паспортном столе.

Получить от каждого заверенное согласие на продажу, отказ от прав и отсутствие претензий (заверить у нотариуса)

Риэлтор продавца – мошенник и не передал деньги за квартиру.

Владелец аннулировал сделку. Здесь может присутствовать и сговор

Скорее всего деньги не вернуть и квартиру тоже Сразу проверить фирму, от лица которой работает риэлтор. Настаивать на контакте с собственником. Проверить данные из ЕГРП самому. В момент передачи денег проводить сделку в банке через депозитарную ячейку в присутствии нотариуса, риэлтора, собственника (если он далеко, можно по скайпу), сразу вступить в собственность, после чего деньги будут переведены с депозитария на расчетные счета владельца и риэлтора (комиссия)
Продавец – разведенный мужчина, а жена живет отдельно, но отстаивает интересы детей По закону родитель в разводе имеет обязательства перед бывшей семьей Потребуйте согласие бывшей супруги и отсутствие претензий по отношению к сделке, заверенное нотариусом
В квартире прописаны несовершеннолетние дети, а продавец не собирается их выписывать Это острая проблема для покупателя, так как органы ОиП должны дать разрешение на продажу квартиры;

дети имеют право жить с матерью, а выписать их можно только если сразу прописать в равноценном или улучшенном, по условиям, жилье;

проблема усугубляется, если квартира была куплена под материнский капитал

Выясните, куда собираются переезжать владельцы;

потребуйте подписать обязательство с четко указанной датой выселения и снятия с регистрации всех членов семьи. Если дело дойдет до суда, то у вас будут факты и доказательства

Квартиру перестраивали без разрешения При проверке, вам придется платить штраф за перепланировку Потребуйте от владельца узаконить капитальный ремонт
Квартира в ипотеке Это значит, что с документами точно все в порядке, но могут возникнуть проблемы с прописанными детьми, если использован мат. капитал или есть проблемы с банком Потребуйте документы по ипотечному кредиту;

Посетите банк вместе с продавцом-заемщиком и уточните требования по перекредитованию, если покупаете заем.

Если погашаете остаток кредита, то проведите сделку через ячейку в банке. Возьмите с собой нотариуса при подписании договора

Кроме перечисленных, существуют и другие проблемы. Например, легко попасть в схему мошенничества, когда продает один «настоящий» собственник, а потом появляется второй, такой же настоящий, и оба имеют права на квартиру. Это может быть, если документы были оформлены неправильно. Особенно часто такая ситуация возникает с недвижимостью, зарегистрированной на человека до 1998 года. В Росреестре нет записей по собственности до этого года. А в советские времена никто не уделял должного внимания оформлению документов.

Рынок недвижимости пестрит предложениями. Если вы видите, что вам не очень нравится обстановка вокруг квартиры и с собственниками все запутано, то не надо верить красивым словам, обещаниям, тем более вдаваться в семейные разборки – просто ищите другую квартиру.

Звучит абсурдно, но «бабушки-божий одуванчик» – основная часть «ласковых» мошенников. Многие из них проворачивают миллионные сделки с одной квартирой несколько раз. В силу возраста, ссылаются на то, что их припугнули и заставили подписать договор. Это действует, если вы не соблюдали правил и написали в договоре сумму в несколько раз ниже реально уплаченной.

Пожилые люди говорят, что у них бывают провалы, поддались сиюминутному порыву, но денег уже нет – вернуть нечего. Будьте осторожны – избегайте таких людей.

После того, как вы узнали зачем нужно проверять квартиру и ее владельцев перед покупкой, переходите к самому серьезному моменту – подготовке к осмотру жилья и знакомству с продавцом.

Как подготовиться дома к осмотру квартир

Вы выбрали несколько квартир и хотите отправиться осматривать жилье вместе с продавцом. Здесь нужно определить несколько моментов и получить на них однозначные ответы. Составьте список квартир, готовых к осмотру. Кроме этого напишите на листе бумаги вопросы, которые будете задавать:

1. С кем вы имеете дело?

Продавец Какие документы должен предоставить
Собственник Выписку из ЕГРП;

технический паспорт квартиры

Совладелец Выписку из ЕГРП;

документ о праве долевой собственности;

согласие совладельцев на продажу, заверенное нотариусом;

документы на квартиру;

план, тех паспорт

Наследник Документ о вступлении в наследство и основание для этого;

документы на квартиру

Профессиональный риэлтор доверенность;

договор с собственником

Доверенное лицо Доверенность на ведение сделки, подтвержденная нотариусом;

техпаспорт;

выписка из ЕГРП (о владельце)

Выписку из единого реестра нужно и самому посмотреть на сайте http://rosreestregrp.com аказать (стоимость около 300 руб.) Очень важно узнать об обременениях, залогах, рентных отношениях и документах дарения, наследования.

2. Какое жилье вам нужно?

В списке напишите все требования к вашему дому мечты:

  • инфраструктура;
  • пробки;
  • парковка;
  • шум в районе дома;
  • освещенность улиц;
  • соседи;
  • благоустроенность территории;
  • детская площадка;
  • близость автобусных остановок, магазинов, спортклубов, развлекательных центров, школы, садика, поликлиники и т. д.;
  • подъезд – никаких шприцов, бутылок и прочего хлама быть не должно.

Все проверьте сами до встречи с продавцом. Кроме этого изучите сам дом. Параметры требований в таблице.

Вид жилья Параметры
Квартира из старого фонда многоквартирных домов

Аварийность состояния.

Последний капитальный ремонт.

Электропроводка во всем доме.

Целостность крыши.

Стабильность водоснабжения.

Наличие грибка, сырости в подвале.

Местонахождение мусоропровода (если есть).

Разрешение муниципалитета на продажу.

Дом с участком должен иметь границы межевания.

Отопление и возможные проблемы с ним.

Чистота подъезда и целостность замка входной двери.

Кв. в новостройке (при перекупке ДДУ)
Квартира в новом многоквартирном здании современного микрорайона
Частный дом
Комната Кроме всех требований к дому, комната должна быть обособлена, с отдельным входом (чтобы не объявился собственник коридора через который нужно будет проходить).

Согласие дольщиков на продажу.

В таблице указано, что нужны разрешения из муниципальных органов о праве на продажу. Это касается домов, которые главным образом из старого фонда, находятся в центре города (или рядом), не имеют собственника (обычно в небольших городах таких домов много) или предназначены под снос. В любом случае, жильцы дома точно знают, что не могут продавать свои квартиры. Опасаясь подвоха со стороны органов власти или будущего собственника, они пытаются сбыть недвижимость обманным способом. Поэтому вам следует уточнять такие вопросы в администрациях.

На что обратить внимание в квартире

Вы проверили все вокруг дома и само здание. Теперь отправляйтесь в квартиру:

  1. Этаж. Лестничный пролет должен быть чистым.
  2. В квартире, если она вам понравилась – сверьте планировку с техпаспортом.
  3. Проводка должна быть в порядке. Особенно это касается старых домов. Должно быть возможно включить одновременно стиральную машину, электрочайник, телевизор и холодильник.
  4. Ремонт. Косметический ремонт – хорошая возможность скрыть недостатки. Поэтому проверьте полы, стены по периметру у потолка, у плинтуса и углы. Особенно, если последний этаж.
  5. На первом этаже обратите внимание на шум от захлопывания входной двери подъезда, продуваемость под дверь квартиры, обзор из окна. Если у вас дети, хорошо когда видна детская площадка.
  6. В новостройке квартира должна иметь все документы от застройщика и акт приема-передачи. Проверьте в Росреестре адрес квартиры, площадь и очертания.
  7. Обратите внимание на то, что говорят соседи о жильцах квартиры и их количестве.

После осмотра квартиры, если решили ее купить, потратьте время и сами проверьте, кто хозяин, сколько людей в ней прописано.

Обязательно посмотрите, сколько собственников было у квартиры.

Собственник- продавец должен предоставить вам несколько документов:

  • паспорт
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписку из ЕГРП;
  • согласие супруги на продажу (заверенное);
  • домовую книгу;
  • свидетельства о рождении детей;
  • согласие органов ОиП на продажу;
  • справку из психоневрологического и наркодиспансеров;
  • согласие других собственников, дольщиков на продажу (заверенное);
  • для ипотечной квартиры – договор ипотеки и купли-продажи с предыдущим владельцем;
  • при покупке комнаты потребуйте документ о разделе имущества.

Внимание! Если квартиру слишком часто покупают и продают, откажитесь от ее покупки.

Вопросы и ответы

Хочу приобрести квартиру в новостройке у дольщика. Что мне нужно?

Перекупка ДДУ возможна и выгодна, если вы уверены в том, что дом уже на последнем этапе строительства. Вам должны предоставить договор ДДУ, договор перекупки, устав, адрес застройщика. Вы вместе с продавцом обратитесь к застройщику и оформите все документы с продавцом, а потом заключите договор с застройщиком. В банк нужно обратиться, так же, вместе.

Продавец живет в другом городе, а его риэлтор продает мне квартиру. Как поступить, чтобы деньги точно попали владельцу и я стал полноправным собственником?

Проведите операцию через банк. Договоритесь, кто будет оплачивать ячейку. Пусть договорятся, какая сумма должна перейти продавцу, а какая собственнику. Банк перечислит с депозитарного счета нужные суммы, сразу после того, как вы оформите право собственности. Налог за продажу квартиры бывший владелец заплатит, но сможет вернуть имущественный вычет, если покупает или купил другую.

Продавец, очень хорошая женщина, попросила, чтобы я внес аванс на ремонт, чтобы мы въехали в красивую квартиру. Насколько это реально?

Это реально, только если ей скучно. На самом деле, ремонт вы можете сделать сами. Не надо давать денег просто так. Должна быть хотя бы расписка. Возможно, владелица ищет более выгодное предложение. Ваша оценка личности обоснована только словами, которые вы слышите. Многие аферисты умеют красиво говорить и очень хорошо знают психологию. Верьте только фактам, а ремонт сделать самому не составит труда.

Понравилась квартира, а когда я сказал, что готов ее купить, молодой человек заявил, что собственник его родственник, а он представляет его интересы. Показал мне ксерокопию паспорта владельца, доверенность, но я сомневаюсь. Как проверить?

Ксерокопия – это не документ. Проверить вы не сможете, человека найти – тоже. Поэтому держитесь подальше от такого мошенничества.

Помните! Чтобы не попасть в лапы квартирных аферистов, не гонитесь за дешевыми предложениями. Очень редко, когда владелец действительно вынужден быстро и за бесценок продать квартиру. Обычно покупатели – кто-нибудь из знакомых. Хотите купить жилье ниже рыночной стоимости – обращайтесь в аукционы по конфискованной недвижимости. Но и здесь квартиру нужно проверить на обременение и скрытых собственников (не прошедших приватизацию).

Комментарии (0)
Добавить комментарий
Ключевая ставка ЦБ с 26.03.2018, 7,25% Инфляция февраль 2018 года, 2,2%
Adblock detector