Что такое обратная ипотека для пенсионеров: требования банков

Обратная ипотека даёт возможность пенсионерам улучшить своё материальное положение при условии наличия в собственности жилья. Для её оформления необходимо выполнение ряда требований банков как к заёмщикам, так и имеющемуся жилью.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров и какие требования предъявляются к заемщикам банками?

Обратная ипотека («наоборот», re-) – это разновидность ипотечного займа под залог имеющегося жилья с целью улучшения материального положения заемщика. Целевая аудитория заёмщиков – пожилые люди (пенсионеры).

При этом жилая недвижимость просто передается банку в залог без потери пожилым человеком права владения и проживания. После кончины заёмщика банк реализует залог по своему усмотрению.

В России обратная ипотека, как вид кредитования, начала формироваться в 2011 году. А с 2012 года АРИЖК (ныне АФЖС — дочернее подразделение АИЖК) запустило пилотный проект «Обратная ипотека для пенсионеров».

Обратная ипотека или пожизненная рента — что лучше?

Сегодня у людей на пенсии практически отсутствуют источники получения дополнительных средств к пенсии. При отсутствии помощи со стороны родных или, если пожилой человек одинок, вариантов всего два:

  • договор пожизненной ренты;
  • краткосрочный кредит в банке на достаточно жёстких условиях.

Появление обратной ипотеки создаст основную альтернативу договору ренты. Что же из них предпочтительнее?

Основное отличие «ипотеки наоборот» от ренты заключается в неизменности права на собственность, оно не переходит банку или иному лицу. По договору ренты собственность стразу оформляется на рентодателя, который обязан содержать пенсионера. При этом интересы пожилого человека и нового собственника противоположны.

При re-ипотеке банк лишь получает недвижимость в залог и никак не влияет на возможность пожилого человека пользоваться и проживать в залоговой квартире. В итоге, банк претендует только на возмещение суммы кредита и начисленных процентов. Если жильё реализуется по большей стоимости, то разница отдаётся наследникам. В этом случае, чем больше проживёт заёмщик, тем большую прибыль получит кредитор.

В какой-то степени обратную ипотеку можно рассматривать, как бессрочный кредит для заёмщика.

Ещё один плюс такого займа заключается в возможности погасить долг перед банком в любое время, например, родственниками. Тогда обременение будет снято и заемщик сможет распоряжаться жильём по своему усмотрению.

Учитывая вышеизложенное, рента кажется менее привлекательным инструментом для пожилого человека, нежели «ипотека наоборот». Другой вопрос, что возможно оформить.

С 2011 года не выдано ни одного кредита в рамках «обратной ипотеки». Из-за того, что это сопряжено с большим числом рисков для кредитной организации, банки неохотно включат такой продукт в свою кредитную линейку, а пожизненная рента распространена повсеместно.

Условия предоставления «ипотеки наоборот»

Такой вид займов оформляется под залог собственного жилья, а задолженность единовременно полностью погашается после продажи недвижимости в конце срока кредита. Сумма займа определяется индивидуально, исходя из возраста заёмщика, оценки стоимости залоговой недвижимости, от выбранного вида выдачи средств (единовременно или ежемесячно). Важное отличие от иных кредитов — «ипотека наоборот» не обслуживается заёмщиком (отсутствуют ежемесячные взносы, проценты начисляются и капитализируются). Задолженность закрывается, когда заёмщик умирает.

Выделяют 2 формы выплаты:

  1. Выплаты ежемесячно на протяжении десяти лет.
  2. Единоразовая выплата до 70 % от стоимости квартиры.

На величину ежемесячных выплат большое влияние оказывает регион нахождения недвижимости. К примеру, в столице эта величина была бы равна 40 тыс. руб., в целом по регионам – до двух размеров средней пенсии.

Воспользоваться таким банковским продуктом могут только клиенты удовлетворяющие следующим критериям:

  1. Возраст заемщика – не меньше 60 лет (иногда 65). Если квартирой владеют несколько пожилых собственников, то принимается возраст самого младшего из них.
  2. Отсутствие у претендента нетрудоспособных иждивенцев.
  3. Дом, в котором расположена квартира, не может быть аварийным, планироваться под снос или расселение, в нём должны функционировать все коммуникации, с высотой не меньше 4-х этажей. То есть, к жилью применяются все требования банков к залоговой недвижимости, чтобы при необходимости его было легко продать.
  4. Отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  5. Квартира не должна находиться в долевой собственности.
  6. Число заёмщиков – не более двух.
  7. Жильё подлежит страхованию.
  8. Гражданство РФ.
  9. Супруги – солидарные заёмщики.
  10. Процентная ставка предполагается на уровне 9 %.

Плюсы и минусы

Преимущества:

  • дополнительная ощутимая ежемесячная прибавка к пенсии;
  • отсутствуют ежемесячные выплаты процентов банку;
  • право собственности сохраняется за заёмщиком;
  • не требуется подтверждение платежеспособности и наличие положительной кредитной истории.

Недостатки:

  • после смерти права на недвижимость переходят банку, наследники не смогут претендовать на полную стоимость реализации, только на остаток после уплаты долга;
  • наличие рисков мошеннических действий и ложных сделок. Родные могут принудить пенсионера воспользоваться ипотекой и присвоить себе полученный займ;
  • возможность выселения из жилья при наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
  • отсутствие четкого законодательного регулирования со стороны государства.

Шаги, как получить обратную ипотеку

Четкий порядок действий для получения обратной ипотеки не регламентирован ни на государственном уровне, ни какими-либо документами АРИЖК.

В первую очередь, заёмщик обращается в АРИЖК с комплектом документов на себя (паспорт, любой второй документ) и на недвижимость (аналогичны списку документов, необходимых банку для оценки залога).

На основании анализа представленных материалов принимается решение о сумме кредита и возможности его предоставления.

Какие банки кредитуют лиц до 75 лет и старше

На сегодняшний день ни один из российских банков не кредитует пенсионеров в рамках «обратной ипотеки». До недавнего времени вообще не существовало ипотечных программ для пенсионеров, так как данная категория заёмщиков несёт в себе много рисков невозврата кредита.

Но с течением времени некоторые банки пересмотрели своё отношение к пожилым людям.

Причин несколько:

  • некоторые пенсионеры продолжают работать и получать доход на уровне трудоспособного населения;
  • пенсия – регулярный и гарантированный государством доход;
  • как правило, у пожилых людей есть в собственности недвижимость.

В каком банке можно взять ипотеку пенсионеру под маленький процент и на каких условиях?

На данный момент пенсионеров кредитует 4 банка:

  1. Сбербанк.
  2. ТрансКапиталбанк.
  3. ВТБ Банк Москвы.
  4. Россельхозбанк.
Наименование банкаСумма, руб.СрокПроцентОсобенности
СбербанкОт 300 000На момент закрытия кредита не более 75 лет (с поручителем), до 65 лет (без обеспечения)От 8,6 % в зависимости от программыЕсть льготные программы кредитования для пенсионеров (кредит наличными)
ТрансКапиталбанкОт 500 000На момент закрытия кредита не более 75 летОт 7,55 % в зависимости от программы и условийДля заёмщиков старше 65 лет, кредит выдаётся при условии заключения договора страхования жизни
ВТБ Банк МосквыОт 500 000До 60 лет, на момент закрытия кредита не более 75 летОт 9,25 % 
РоссельхозбанкОт 100 000До 65 лет при условии, что на момент закрытия кредита не более 65 летОт 8,95 %Только для работающих пенсионеров, но есть отдельная программа специально для пенсионеров со сроком до 7 лет, до 500 000 рублей

При анализе предложений видно, что специально выделенные программы ипотечного кредитования пожилых людей практически отсутствуют. В основном, это стандартные условия с поправкой на максимальный возраст заёмщика. Учитывая небольшой срок кредитования, нельзя рассчитывать на большую сумму кредита, в этом случае ежемесячные платежи будут очень большими, что потребует и достаточного дохода. Наиболее лояльные условия в этом плане у Сбербанка.

Виды ипотечного кредитования для пенсионеров

Можно выделить 2 вида ипотечного кредитования для пенсионеров:

  1. Под залог приобретаемой недвижимости. Этот вид менее доступен для пенсионеров и обычно одобряется только работающим пенсионерам, которые могут подтвердить свой доход официально.
  2. Под залог имеющейся недвижимости.
  3. По семейной программе с участием созаёмщиков в трудоспособном возрасте.
  4. Льготная ипотека для работников некоторых учреждений, например, пенсионеры РЖД могут рассчитывать на выгодный кредит в ВТБ 24.

При выборе любой ипотечной программы стоит иметь в виду, что банк оформит кредит только при условии оформления страховой компанией договора страхования жизни заёмщика. Учитывая, возраст пенсионера и его состояние здоровья, процент страховой премии может составлять 2-2,5 % стоимости жилья.

Новости

В апреле 2016 года российское правительство вернулось к теме обратной ипотеки и выступило с предложением реализации такого продукта на государственном уровне. При этом основным потребителем должны стать малоимущие граждане с использованием в качестве залога не только недвижимого, но и движимого имущества.

Реализация также будет возложена на АРИЖК с участием банков-партнеров с обязательным государственным субсидированием, так как просто коммерческим банкам этот продукт невыгоден.

Несколько месяцев спустя, Минстрой выступил против обратной ипотеки по причине отсутствия необходимых средств в бюджете страны. Поэтому пока российские перспективы по этой программе не определены.

Комментарии (0)
Добавить комментарий
Обратная ипотека
Ключевая ставка ЦБ 17.09.2018: 7,50 (+0,25)
Инфляция в августе: 3,1 (+0,9)
Прогноз по % ипотеке на сентябрь: +1%
Adblock detector